金华市光跃商贸有限公司诉金华市金东区人民政府 拆迁行政合同案

【攻守双方】

　　原告：金华市光跃商贸有限公司

　　被告：金华市金东区人民政府

【案情简介】

　　2017年3月4日，原告法定代表人严某某与被告设立的多湖中央商务区征迁指挥部签订《多湖中央商务区金华市光跃商贸有限公司房屋及土地收购货币补偿协议》一份，原告同意多湖中央商务区征迁指挥部收购其所有的座落于金华市金东区浮桥东路88号华丰市场综合楼的房屋。

　　但双方未就房屋的性质、面积及收购的补偿金额等内容进行约定。

　　同日，原告法定代表人严某某作出书面承诺，承诺其本人会积极响应多湖中央商务区开发建设，同意先行拆除华丰市场所有建筑物，自愿承担先行拆除的所有法律效果。

　　2017年3月5日，多湖中央商务区征迁指挥部对原告所有的华丰市场综合楼实施了拆除。

　　后，因被收购房屋性质为商业用地、土地性质为工业用地，双方对适用何种补偿标准有争议，一直未就补偿金额协商一致。

　　故原告起诉请求：确认《多湖中央商务区金华市光跃商贸有限公司房屋与土地收购货币补偿协议》无效;请求被告恢复原状并赔偿损失或按现行同类附近房地产价格赔偿原告损失。

【错误观点】

　　国有土地上的房屋征收补偿时，必须根据《征补条例》走征收补偿程序，不能以“收购”代替“征收”。

【案件重点】

重点1：旧城改造过程中的收购协议，如果建立在平等、自愿、等价、有偿的基础上，具有现实的合理性和可行性；并不会因为《征收决定》做出与否，影响其效力。

　　本案中：被告与原告签订《房屋及土地收购货币补偿协议》，以“收购”代替“征收”，虽然没有根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定走征收程序，但建立在平等、自愿、等价、有偿基础上的收购协议，在一定层面上有利于提高旧城改造的效率，并有助于通过合理的价格来对房屋所有权人给予更加充分更加及时的补偿安置;同时，《补偿协议》不存在《合同法》第五十二条等规定的以欺诈、胁迫等手段签订收购协议的情形。故，该《房屋及土地收购货币补偿协议》合法有效。

重点2：行政机关采用签订空白房地产收购补偿协议方式拆除房屋后，双方未能就补偿内容协商一致，行政机关又不作出补偿决定的，人民法院应当判决行政机关限期采取补救措施。

　　本案中：原被告双方签订的《房屋及土地收购货币补偿协议》未就补偿标准、金额达成一致;被告在此情形下实施拆除行为，又不作出补偿决定。故，一二审法院均认定其应该采取补救措施，对涉案房屋的补偿应公平合理并不低于补偿时当地同区位同类房屋市场评估价格。