西安龙记玖玺项目违法遭处罚，为什么卖房前先定物业？

　　物业服务是一个小区品质的重要衡量标准。为了进一步规范物业管理市场，许多地方都出台了相应的政策法规。开发商在出售房子前必须先通过招投标的方式确定好物业公司后才能取得商品房预售许可证。如有违反，则会被罚，西安龙记玖玺项目近日就因此遭到处罚。今天我们就来看一下陕西聚安实业有限公司(以下简称：“陕西聚安实业”)被行政处罚的前因后果。

【事实篇】基本案情

　　根据《陕西省物业管理条例》第48条之规定：“住宅物业的建设单位采用招标方式选聘物业服务企业时，现售商品房应当在出售前三十日完成招标，预售商品房应当在取得《商品房预售许可证》前完成招标。”

　　2020年12月9日陕西聚安实业完成了招投标选聘物业公司工作及物业公司备案工作，未按照规定在取得《商品房预售许可证》前完成招标。

　　2021年2月3日，西安市未央区住房和城市建设局对陕西聚安实业有限公司罚款3万元，处罚事由为其开发建设的龙记玖玺项目未按规定时间进行招投标方式选聘物业公司。行政处罚决定书文号：西未住建执违处字[2021]001号。

【法理篇】为什么遭罚？

　　陕西聚安实业在未完成物业公司的招标的情况下就先取得了《商品房预售许可证》的行为，违反了《陕西省物业管理条例》第48条之规定。根据《陕西省物业管理条例》第101条之规定：“违反本条例第四十八条规定，建设单位未按规定时限完成招标的，由县级以上物业管理行政主管部门责令改正，可以处一万元以上五万元以下的罚款。”

　　因此，针对陕西聚安实业的违法行为，处罚款3万元，是行政自由裁量权的体现。

【解决篇】

　　不仅陕西聚安实业，所有的地产公司在项目的每一个环节中都应当严格遵守法律法律、地方政策。在项目开发建设过程中，及时按照国家有关规定办理完备的证件和手续。遇到困难，及时向行政机关反映、求助，寻求解决办法。出现问题，承认错误，立即整改，及时补救。不要抱着侥幸心理，企图瞒天过海;也不要一错再错，破罐破摔。

　　本案中，陕西聚安实业选聘物业公司的时间点错误，那么它就应当及时承认错误，缴纳罚款。好在它在取得《商品房预售许可证》完成了物业公司的招标，缴纳罚款后，它就可以正常的出售预售商品房屋了。

【科普篇】

　　近年来，物业公司与小区业主之间的纠纷高发，全国多家物业公司因不符合要求被责令整改。为了优化物业服务的招投标方式，便于对物业服务单位的统一管理。开发商在卖房子之前必须先确定好物业公司，才能拿到预售证。市民买房的时候会被告知小区是哪个物业公司负责物业服务。前期物业，即开发商之前选定的物业，一般小区都不会随意更换物业，所以前期物业的服务水平尤为重要。所以开发商前期聘请、确定物业的流程的规范性也至关重要。

　　《陕西省物业管理条例》指出，住宅物业的建设单位，应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，经物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。物业管理，是指业主以管理规约为基础，自行管理或者通过选聘物业服务企业，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　此外，如果百姓对物业服务不满意，发现有开发项目在物业上的违法行为，可以向物业纠纷调解组织反映，也可以通过12345或当地的住建局物业管理处进行投诉。