购买“违建”房屋，合同有效吗？

　　分析一个房屋买卖合同的效力，角度是很多的，比如你们之间是否有买卖房屋的真实意思，还是假借买卖之名义，去赠与、去躲避债务。再比如说，你们的买卖本身是否合法，有没有欺诈、胁迫，是不是违背公序良俗等等，这都是影响合同效力的因素。

　　具体到“违建”房屋的买卖上，影响效力的最重要因素，就是买卖行为的合法性。因为很多人都认为，之所以叫“违建”，要么你就是违法占地建房，要么就是你在没有审批手续的情况下，就私自加建、改建、扩建，总之这个房子是违反了《土地管理法》关于用地或者违反了《城乡规划法》关于规划的条文了，那用一个不合法的房子来交易，合同自然是无效的，这种观点对不对呢?其实他得到了一部分法院的支持，但也有另一部分法院，和我一样，对此持反对意见。

　　首先，从法律的角度讲，违法的合同包括违反“效力性强制性的法律”和违反“管理性强制性的法律”，如果违反了前者，必定无效，但违反后者，并不会导致合同无效。具体到违建这个事儿呢，我认为是后者，也就是违反了管理性的规定，当然，这一块儿的认定，不同的人会持有不同意见，但他太学术了，我们不展开讲。

　　其次，我们从后果的角度判断一下，这个大家都能理解：如果认定合同无效，你作为买房人，就一个救济路径，那就是恢复原状，你把房子退回去，他把购房款退回来。但我们认定合同有效，你就会有选择权，为什么这么说，因为你不想要房子，在合同有效的情况下，可以主张解除合同，这样和合同无效是一个后果，还是退钱退房，但还有另外一种情况，就是这个房子，它只有一部分是违建，而且是可以整改的，所以作为买家的你，还是想要这个房子，但是有一个前提，就是卖家给你整改好，给你一个合法的房子，那想要实现这个目的，就需要依托一个有效的合同，因为你得依据合同，去追究对方的违约责任，然后让对方采取补救措施，进行整改。

　　所以从事后救济的角度讲，将其认定为有效合同对买受人的保护会更大一些。当然，根据物债两分的基本原则，合同有效并不代表可以过户登记，登记的前提肯定是要合法，所以买到“违建”房屋，要么去解除合同，要么依据合同，要求对方整改，整改合格后，再去办理过户，这样一来，在法律上，在实践中，就都能说的通了。