国有土地上房屋征收与补偿快问快答（七）

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32、房地产评估机构应如何进行评估？

　　总的来说，分成三大步骤，第一、实地勘察;第二、分户初评、公示、修改;第三、出具评估报告并依法送达。

33、房地产价格评估机构如何实地勘察？被征收人是否需要在场？

　　房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

34、被征收房屋价值具体指什么？以何时的价值为准？

　　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

35、针对被征收房屋的补偿价格可以直接等同于市场价格吗？

　　当然不可以。许多被征收人认为，我房屋周边新建的房屋都已经5万/平米了，是不是对我的补偿也应当按5万/平米进行补偿?其实这是被征收人对法律理解的偏差。按照法律规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。如前所述，确定被征收房屋的价值要综合考虑诸多因素，所以补偿的价格并不一定等于市场价格，低于市场价格或者高于市场价格的情况都同时存在。

36、对评估结果不满意怎么办？

　　被征收人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。如果对复核结果仍有异议，可自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

37、评估报告是确定房屋价值的唯一依据吗？

　　大部分补偿决定均是依据评估报告的评估价格来作为补偿的依据，但其实根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来看，评估报告仅是政府在作出补偿决定时的一种参考，具体的补偿价格还应当根据被征收房屋的实际情况和特性酌情确定最终的补偿价格，也就是说评估报告仅是重要参考依据，但并非唯一依据。