商铺、门面房征收补偿的门道（七）

　　商铺、门面房因其价值普遍高于一般住宅，一旦被征收可能会影响一家人的生计，因此商铺及门面房在征收拆迁中遇到的问题更多，大家给予的重视也更多。接下来，我们将商铺、门面房在征收拆迁中常见问题，大家较为集中的问题问题进行了汇总，将这其中的门道一一向你们道来!

如何初步鉴别政府征收商铺、门面房的合法性?

　　作为律师，在对被征收人的法律咨询过程中我们最常提出的问题通常是：您见过或者知道政府作出了《征地公告》吗?您见过或者知道政府作出了《征收决定》吗?其实这两个问题所针对的行政行为即是我们初步判断征收商铺、门面房是否具备合法性的重要因素。因为在实际的案例中，我们经常遇到的情况是征收方实施了征收行为，但其实没有任何征收依据，是明显的违法征收行为。所以被征收人务必记住不要想当然的认为政府行为都是合法行为，遇到征收一定要审查征收批文为第一要务。

商铺、门面房的补偿价格等同于市场价格吗?

　　接受咨询时被征收人常问：我房屋周边的新建商铺、门面价格都已经5万/平米了，是不是对我的补偿也应当按5万/平米进行补偿?其实这是被征收人存在对法律理解的偏差。按照法律规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。确定被征收房屋的价值要综合考虑房屋的结构、新旧程度、区位、地段、土地使用权性质等诸多因素，所以补偿的价格并不一定等于市场价格，低于市场价格或者高于市场价格的情况都同时存在。

商铺、门面、其他经营用房被征收可以取得哪些补偿?

　　根据《国有土地上房屋征收补偿条例》及各地的通行做法，对于商铺、门面等非住宅房屋的补偿，一般可采取货币补偿或房屋产权调换两种方式。

　　根据《条例》第十七条规定，可取的补偿一般为：

　　(一)被征收房屋价值的补偿;

　　(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

　　(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

商铺、门面、其他经营用房的土地使用权如何补偿?

　　这个问题要区分两种情况：

　　第一、集体土地上的商铺、门面、其他经营用房土地使用权补偿归村集体，一般不单独对土地使用权进行补偿。

　　第二、国有土地上的商铺、门面、其他经营用房土地使用权补偿均包含在房屋价值补偿中，评估报告中一般不单独列项评估。

承租房屋用于经营，征收时可否取得补偿?

　　这种情况一般按照双方签订的《租房协议》来确定补偿分配。如无约定，承租人可以取得搬迁费、装饰装修(以实际发生为准)、停产停业损失补偿。

补偿款、安置房是否要缴纳个人所得税和契税?

　　被拆迁或者征收后，被拆迁人或者被征收人一般会获取一般巨额补偿款，有些人除了补偿款外，还获得了多套房屋。根据财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定取得的拆迁安置补偿款，免征个人所得税;对拆迁居民因拆迁重新购置住房的。对购房成交价中相当于拆迁补偿款的补发免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过的部门征收契税。