商铺、门面房征收补偿的门道（六）

　　商铺、门面房因其价值普遍高于一般住宅，一旦被征收可能会影响一家人的生计，因此商铺及门面房在征收拆迁中遇到的问题更多，大家给予的重视也更多。接下来，我们将商铺、门面房在征收拆迁中常见问题，大家较为集中的问题问题进行了汇总，将这其中的门道一一向你们道来!

商铺、门面房实际面积与产权证面积不一致怎么办?

　　实践中商铺、门面房实际面积与产权证面积不一致的情况普遍存在，其成因也多种多样，既有办理产权证时测量不准确造成，也有被征收人自行扩建造成。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收方应对在征收前对被征收人的房屋进行实地测量，对未登记面积予以认定，区别情况分别予以补偿。

商铺、门面房的土地面积大于房屋面积该如何补偿?

　　在我们办理的案中土地面积大于房屋面积的情况一般在城市郊区较多，大部分是一些改为商铺、门面房的平房，也有一些农家院、饭店等等。按照最高人民法院的司法解释，在具有土地使用权和房屋产权证的情况下，一般可以要求征收方对房屋进行评估，对多余的土地使用权进行单独评估，也就是说大于房屋面积的土地使用权是可以单独作价补偿的。

商铺、门面房、其他经营用房如何确定补偿面积?

　　商铺、门面房、其他经营用房的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为准。如果因为为历史原因无法办理相关权属证明手续的，可以实际丈量确定面积。补偿标准一般依据评估报告，主要考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响其价值的因素。

如何鉴别自己的房屋是否可以按照经营用房补偿?

　　由于我们国家房地产立法起步较晚，且存在诸多历史遗留问题，所以在实践中经营性用房的认定标准也存在五花八门。但归纳起来我们认为大致可以从以下几方面进行审查确定：

　　(一)根据《房房屋产权证》的使用用途来确定。实践中取得房产证的商铺、门面房一般都会注明“商业用房”字样。

　　(二)根据实际用途来确定。这种情况主要针对那些因历史成因等原因导致产权证缺失的情况，只要有合法的工商登记、税务登记，且实际经营，一般可按照经营用房予以确定。

　　(三)根据地方立法规定来确定。实践中各地对于经营用房的表述并不完全一致，在产权证中标注的用途也多样化，如“商业用房”、“办公用房”、“连家房”等等，实际上这些称谓都属于经营性用房。

房屋产权证为住宅，实际用于经营，能否按照经营用房来进行补偿?

　　这种情况我们一般称为“住改非”，实践中多为沿街的住宅房屋由于街区的发展，房屋从使用功能上已经不再是居住性质。在我们代理案件中也经常出现，具有非常大的争取补偿提高的空间，这个问题也是商铺被征收人最关注的问题。

　　在《国有土地上房屋征收补偿条例》中并没有对此做出明确的规定，各地地方立法标准不一，有的地方按照经营用房予以补偿，有的地方不予补偿。但从立法精神的角度来说，在《条例》实施前依法办理工商登记、税务登记的“住改非”房屋，应当按照该房屋的实际用途来予以补偿。对于我们的这种理解在各地立法中能够得到印证。例如《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但本办法公布前，住宅已作为商业门面使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助，补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%，具体标准由各区人民政府制定。

住宅房屋改为经营用房可以取得哪些补偿?

　　在《国有土地上房屋征收补偿条例》中并没有对此做出明确的规定，各地地方立法标准不一，有的地方按照经营用房予以补偿，有的地方不按补偿、有的地方有条件的按经营用房补偿。归纳起来我们认为大体应当为：

　　(一)被征收房屋价值的补偿;(可争取按经营用房补偿)

　　(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

　　(三)装饰装修补偿;

　　(四)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿(重要争取部分);