土地使用权转让合同纠纷案

【攻守双方】

　　上诉人：山西嘉和泰房地产开发有限公司

　　上诉人：太原重型机械(集团)有限公司

【案情简介】

　　2002年3月26日，太重公司(甲方)与嘉和泰公司(乙方)签订《协议书》，就太重公司向嘉和泰公司转让太原市并州南路西一巷48号土地拆迁补偿事宜进行了明确约定。2002年4月2日又签订《补充协议》，就《协议书》中有关税费承担问题进一步明确。合同签订后，太重公司按约履行了合同，而嘉和泰公司只支付了土地补偿金4559.7万元，尚欠太重公司土地补偿金、相关税费等合计3548.6271万元。嘉和泰公司应支付欠款并对其违约行为按照合同约定承担违约责任。

　　基于此，太重公司向法院起诉，请求依法判令：嘉和泰公司立即支付土地补偿金、相关税费合计3548.6271万元及违约金755.86256万元(截至2006年1月12日)及至全部清偿之日止的违约金;嘉和泰公司承担全部诉讼费用及律师费用。

【错误观点】

　　嘉和泰公司认为：

　　(一)关于《协议书》、《补充协议》和《转让合同》的效力问题。

　　1、关于《协议书》的效力问题。

　　(1)协议书的性质，名为合作开发，实际是不同时期转让土地使用权的同一称谓，《协议书》的实质为土地使用权转让合同。

　　(2)《协议书》、《补充协议》和《转让合同》的关系，《协议书》和《补充协议》实质是不具合同效力的土地使用权转让合同，最终被《转让合同》取代。

　　(3)《协议书》的效力问题，《协议书》是转让划拨土地，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，是效力瑕疵合同，被《转让合同》取代。

　　2、关于《补充协议》的效力问题。

　　《补充协议》同样是效力瑕疵合同，已被《转让合同》取代。

　　3、关于《转让合同》的效力问题。

　　嘉和泰公司认为《转让合同》是唯一有效合同。

　　(二)关于嘉和泰公司已付价款数额的确定问题、税金问题及违约金问题。

　　1、关于嘉和泰公司已付土地补偿金数额的确定问题。

　　一是承兑汇票，嘉和泰公司认为应以收款金额和收据金额为准。

　　二是国土资源局收取的386.72万元土地出让金，嘉和泰公司认为其向国土资源局缴纳的386.72万元出让金应计入太重公司收取的土地补偿金数额。

　　2、关于税金问题。

　　双方在《补充协议》中约定：除流转税按76%和24%的比例由太重公司和嘉和泰公司承担外，其余所有税费均由嘉和泰公司承担。嘉和泰公司认为，各项税金的纳税主体是明确的，双方的约定是规避法律的行为，应属无效。

　　3、关于违约金问题。

　　嘉和泰公司认为，其不欠太重公司任何款，太重公司无权主张所谓的违约金。

【案件重点】

　　重点一：关于《协议书》、《补偿协议》和《转让合同》的效力问题。

　　首先，关于《协议书》、《补充协议》是双方在平等的基础上，自愿达成的协议，是双方真实的意思表示。

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，该《协议书》合法有效。

　　《协议书》不仅详细地约定了所转让土地的面积、价格、付款方式、违约责任，还具体约定了双方权利义务及履行程序。在该协议签订时，双方均知道该宗土地属于划拨用地，所以在《协议书》中约定，由太重公司负责办理土地出让手续，太重公司土地出让手续办理完毕，即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续。这一缔约行为并没有规避法律损害国家利益，事实上，太重公司和嘉和泰公司正是按照上述约定完成该宗土地转让的。根据

　　《补充协议》是对《协议书》约定转让土地使用权的税费承担所作的补充约定，明确了转让土地使用权的税费如何承担及由谁承担的问题。虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定。故《补充协议》关于税费负担的约定并不违反税收管理方面的法律法规的规定，属合法有效协议。

　　其次，关于《转让合同》的效力问题。双方当事人签订《转让合同》的目的是为了办理土地使用权转让登记备案手续。从双方当事人实际履行合同的情况看，太重公司转让土地使用权收取土地补偿金、出让金、转让金、太重公司与太原市国土资源局签订《出让合同》及其与嘉和泰公司签订《转让合同》到土地管理部门登记等行为都是在履行《协议书》约定的权利义务。而嘉和泰公司支付土地补偿金、出让金、转让金，取得土地使用权等也是履行《协议书》约定的权利义务。因此，本案中的《转让合同》是双方在土地管理部门办理土地使用权转让手续的备案合同，应属有效。

　　综上，《协议书》及《补充协议》是合法有效的协议，是确定双方当事人权利义务及违约责任的合同依据。

　　重点二：嘉和泰公司已付土地补偿金的数额问题。

　　根据2002年3月26日双方签订的《协议书》第四条1约定，嘉和泰公司在《协议书》签订十日内，应支付土地补偿金2000万元。嘉和泰公司应按约定时间履行付款义务。但嘉和泰公司以2002年9月到期的2000万元承兑汇票支付该笔土地补偿金，导致太重公司不能在约定时间实际收到该款项。太重公司只有支付贴现利息，才能在约定时间取得上述款项。嘉和泰公司这实际是迟延付款，属于不当履行合同义务的行为。由于嘉和泰公司不当履行合同义务，造成太重公司为此支付30.3万元的贴现利息损失，应由嘉和泰公司承担。

　　关于2002年8月12日1000万元承兑汇票，由于太重公司在一审中并未对土地出让金提出诉讼请求，因此太重公司关于该1000万元承兑汇票的贴现利息的上诉请求不属于本院二审的审理范围。

　　重点三：太重公司的税金请求是否成立问题。

　　《补充协议》约定转让土地使用权税费的承担，只是明确了转让土地使用权过程中所发生的相关税费由谁负担的问题。而对于何时缴纳何种税费及缴纳多少税费，《补充协议》没有约定，也无法约定。只有在相关主管部门确定税费种类及额度，太重公司缴纳后，嘉和泰公司才能支付。太重公司在未缴纳税金，也没有相关部门确定纳税数额的情况下，请求嘉和泰公司支付转让土地税金，没有事实依据。

　　重点四：关于太重公司的违约金请求是否成立问题。

　　《协议书》对于双方当事人具体的权利义务中包括嘉和泰公司付款时间、数额及违约责任均作出了明确约定。太重公司及嘉和泰公司都应按照诚实、信用原则，实际履行合同义务。太重公司按约定办理了土地出让、转让手续并将涉案地块实际交付给嘉和泰公司。嘉和泰公司应按约定履行付款义务，但嘉和泰公司在取得土地使用权后，未按约定时间及数额支付土地补偿金。嘉和泰公司迟延向太重公司支付土地补偿金是引起本案诉讼的主要原因。因此，嘉和泰公司的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。

【相关法条】

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

　　第九条：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

《中华人民共和国合同法》

　　第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。